Deweloper znika, a problem zostaje

Z  Lechem Merglerem, założycielem stowarzyszeń My-Poznaniacy, oraz PRAWO do MIASTA, rozmawia Anna Solak

GŁOS WIELKOPOLSKI, Poznań, 15 lutego 2014 r.

(Rozmowa rozszerzona o komentarz własny – kursywą)

Notorycznie słyszy się o kolejnych rozczarowanych mieszkańcach, którzy po kupnie nowego mieszkania skarżą się na  wcześniej ukryte koszty. Raz trzeba płacić dodatkowo za miejsce parkingowe, innym razem za to, by wogóle dojechać do swojego budynku. Czy deweloperowi wolno już naprawdę wszystko?

Na to wygląda. Jeżeli deweloperzy mają faktyczny monopol na budowanie mieszkań, ludzie którzy chcą jakoś ustabilizować swoją sytuację, są od nich  całkowicie zależni. Mamy problem systemowy. Nie wiem, na ile zmieni to nowa ustawa, ale przez ostatnie lata przeciętny nabywca mieszkania był w bardzo  niekorzystnej sytuacji wobec całej branży deweloperskiej, która stała się głównym “dostarczycielem” mieszkań Mieszkanie  stało się  u nas wyłącznie towarem, ale to sytuacji mieszkaniowej ludzi wcale nie poprawiło.

Totalne utowarowienie mieszkalnictwa nic więc nie dało – poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, i w Poznaniu, i w Polsce, jest nadal jednym z najniższych w Europie. Mówią o tym takie wskaźniki jak liczba mieszkań na 1000 mieszkańców, przeciętna powierzchnia mieszkania, wskaźnik przegęszczenia itd. Wiele wyjaśnia fakt, ze w Polsce za przeciętną pensję można kupić dwa razy mniejszy „kawałek podłogi” niż średnio w UE.

Kogo dziś stać na mieszkanie od dewelopera?

Właściwie tylko ludzi zamożnych albo takich, którzy mają „zdolność kredytową” na własne lokum. To  współczesne niewolnictwo – zastawiam wszystko co mam i mieć będę w przyszłości, bo kredyty bierzemy zwykle na 20-30 lat. A deweloper jest w  komfortowej sytuacji, bo robi biznes i po jakimś czasie znika, pozostawiając problemy samym mieszkańcom, przejmującym lokale na własność. Poznań wyludnia się, bo na mieszkania w granicach  miasta mało kogo stać.

Dla uboższych miasto powinno mieć ofertę mieszkań komunalnych o regulowanych czynszach, natomiast dla pozostałych, czyli dla ludzi o typowych dochodach,w granicach mediany, nie ma prawie żadnej oferty w mieście, na widoczną skalę. Kto może, ucieka pod miasto, żeby załapać się na mieszkanie o 30% tańśze niż w Poznaniu.

Z czego to wynika?

Gdyby w Poznaniu oddawano rocznie choćby tysiąc mieszkań komunalnych, a rynek najmu zostałby ucywilizowany, problem  rozwiązałby się sam. Młodych ludzi po studiach byłoby stać na kupno mieszkania lub długofalowy wynajem, bo deweloperzy musieliby obniżyć ceny. Teraz nie ma  takiej alternatywy, więc wyśrubowane zyski spijają deweloperzy i banki.

Tysiąc mieszkań 2pokojowych, ok. 50 m kw przy cenie za metr ok. 2500 PLN (dane oficjalne), to jest koszt ok. 125 mln PLN, do 150 mln. ZKZL, który buduje mieszkania komunalne, potrzebowałby 10% z budżetu miasta, czyli kilkanaście milionów, tyle co na stadion i termy rocznie, resztę sfinansuje kredyt. Ale do spadku cen mieszkań, który byłby wynikiem takiego ruchu, deweloperzy nie dopuszczą. Zbyt lukratywny prowadzą biznes. Więc ZKZL buduje ok. 300 mieszkań rocznie, choć do niedawna prawie nic.

To czysty kapitalizm. Mają do tego prawo.

Zgoda, ale to automatycznie ustawia nabywcę w sytuacji przegranej. Rynek mieszkaniowy to żyła złota, ze względu na swoją rentowność. Nie uważam deweloperów za złoczyńców, ale wykorzystują konsekwentnie swoją uprzywilejowaną pozycję, tymczasem powinni budować drogie i wysokiej jakości, o atrakcyjnej lokalizacji apartamenty dla ludzi, których na to stać. Dla reszty społeczeństwa, mieszkania powinny być dostępne także w innym trybie. Taki sektor w tej chwili praktycznie nie istnieje.

Deweloperzy ekspolatują sytuację, którą sobie wywalczyli, co nie znaczy, że to nie podlega ocenie moralnej i politycznej, bo biznes nie jest działalnością moralnie neutralną. Dotyczy to też banków – razem eksploatują nabywców mieszkań, którzy w inny sposób niż przez kupno na kredyt zwykle dość nędznego lokalu, nie są w stanie zapewnić sobie samodzielnego dachu nad głowę. Spłacają przez 20-30 lat kilkukrotność kwoty, którą budowa mieszkania wraz z gruntem faktycznie kosztowała, zasilając bank i dewelopera, bo muszą, z powodu braku innej możliwości. Ogranicza to ich zdolność konsumpcyjną, czyli osłabia inne sektory gospodarki. Inny tryb to prawdziwe budownictwo spółdzielcze, szerokie komunalne mieszkań na wynajem, społeczne, nie obliczone na zysk – przy wsparciu władzy publicznej, obecnie uprzywilejowującej sektor komercyjny.

Czyli przeciętny Kowalski jest w tym wszytkim bezbronny?

Póki co tak. Ma to związek z funkcjonującym systemem – pojedynczy człowiek ma naprzeciw siebie machinę biznesowo-finansową, której państwo sprzyja

PS. Problemem odrębnym, ale bardzo istotnym dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest to, że przychylanie deweloperom nieba przez władze oznacza lekceważenie przez nie całej istniejącej zabudowy, co najgorzej odbija się na zabudowie starszej, przedwojennej. Zamiast zachęcać kapitał do inwestowania w modernizację kamienic, które w Poznaniu stanowią wciąż ok. 40% zasobów mieszkaniowych, a może nawet więcej – władze robią wszystko, żeby kapitał omijał to wyzwanie i poszedł sobie budować dochodowe bloki gdzieś na polach pod miastem, jak bloki pegeerowskie.